租房时，跟哪些人签约有风险？

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租房时，跟哪些人签约有风险？ 海南乐东县买房，乐东过冬的人群大部分属于高素质的上层人士，加上热带海岛的自然优势，这里可谓是度假胜地。。

租房签约时，除了海南房产证上登记的，有民事行为能力的所有权人，其他人签约均会带来风险。其中包括：签约人不具备完全民事行为能力、签约人为代理人、签约人为共有权人、签约人为外国人或港澳台居民以及签约人为法人主体五种情况。

概览：

一、和无完全民事行为能力的人签约有什么风险？

正常情况下，签约的双方都应是具备完全民事行为能力的主体，如果一方或者双方不具备完全民事行为能力，按照《民法通则》规定，所签署的合同是无效的。

1.哪些是无民事行为能力的人？

（1）未成年人。《民法通则》规定，10岁以下为无民事行为能力人。10岁—18岁（不含）为限制民事行为能力人。也就是说，民事行为能力待定。但一般情况下，未满16周岁并且没有以自己劳动收入，满足自己基本生活需求，在签租房合同时都视为无民事行为能力人。

（2）精神病人。《民法通则》第十三条规定，不能辨认自己行为的精神病人属无民事行为能力人。不能完全辨认自己行为的间歇性精神病人，为限制民事行为能力的人。限制民事行为能力的人，一般也是不能进行签约的。

2.如何辨认无民事行为能力人？

（1）签约前，互相查看对方身份证，即可确认其法定年龄。未成年人的，还要查看户口本及其父母的身份证。

（2）观察其行为举止是否有明显异常，可疑时应联系其家人确认精神状态。若属于精神病人，需要查看其结婚证、户口本、或者其他能证明监护人身份的证明文件。

3.无民事行为能力人要签约，怎么办？

无民事行为能力的人签约，必须要求法定代理人在场，由其法定代理人代理其出租或承租海南房产并签署相关合同文本，并在合同中签署该法定代理人的名字。

一般未成年人的法定代理人为其父母，精神病人的法定代理人为其配偶、父母、成年子女。

《民法通则》第十七条规定，精神病人的法定代理人一般为其配偶、父母、成年子女。关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的也可以。

4.和无民事行为能力的人签约了，怎么办？

案例回放：患有精神病的小王有一天拿了自家房本去委托中介出租，因中介经纪人大意并未发现小王精神不正常。加上正好有小张求租，就让双方签订了租房合同。小张向小王交了押金及三个月租金总计一万元。结果小王的家人以小王患有精神病不具备民事行为能力为由，拒绝执行此合同。着急租房的小张交了钱又没地方住，将小王和中介公司告上法院。

法院判决：法院认为，因小王属于精神病人，不具备民事行为能力，所以该租赁合同无效。小王法定代理人应退还小张所交押金和租金总计一万元人民币。中介公司和小张协商赔偿办法，中介公司帮小张重新找到海南房子事情才算解决。

结合以上案例，已经和无民事行为能力的人签约的情况，较为理想的解决办法是，和对方法定代理人协商废除该合同。如果没有涉及租金、房屋交割等问题，一般都能达成共识。但如果租客交了押金、房租，法律上讲，废除合同的同时，应退还所交金钱。如果协商不能解决，租客可向法院提起诉讼，由法院进行判决。

二、和代理人签约有什么风险？

一般租客代理人签约的风险主要表现为：代理身份是假，签署了不具备法律效力的合同，耽误房屋正常出租，但不会造成太大纠纷。而房东代理人签约造成的风险则较为严重。因不是房屋所有权人亲自签约，代理人有可能并未取得房屋所有权人同意，擅自签合同以骗取租客钱财。所以当房东签约人为代理人时，租客应格外谨慎。

1.代理人如何认定？

只要租赁合同的签字人与海南房产证上姓名不符，均认定为代理人。

2.代理人需满足哪些条件，才能与其签约？

代理人需具备以下材料，才能与其进行签约：

（1）房东本人（海南房产证上房屋所有权人）签字的《授权委托书》或经公证的《授权委托书》（如有需要）

（2）代理人自己的身份证以及房东本人身份证

（3）海南房产证原件

3.与代理人签约，需注意什么？

（1）在审核《授权委托书》时，应和房东（租客）本人联系核实，做电话录音。

（2）有特殊情况不能当日提供委托书的，如果委托中介，可由其让代理人签署《代理人关于代理权的承诺书》，在5个工作日内补交《授权委托书》。

4.和假的代理人签约了，怎么办？

如果是自己找的海南房子，而且已经交了钱，一般情况下很难再找到所谓“代理人”，钱是很难追回来的。如果委托的中介，可以找中介赔偿自己所交的押金和未使用的房租。

授权委托书可从住建委下载，也可自己写，下图为住建委提供的委托书样本：

三、和共有权人签约有什么风险？

此项主要针对房东端，如果房屋为多人共有，在实际租房过程中极有可能引起已经签了合同，其他共有人不同意出租，导致合同无效，租客一时没有地方住的情况出现。

1.共有权人如何认定？

共有，简单来说就是房屋由两个或两个以上的人共同所有。一般婚内共同财产和共有的财产会涉及“共有人”。海南房产证有“共有权人”登记，即为房屋共有。需特别注意，如果夫妻婚后购买的房屋，虽然仅登记在其中一人名下且显示单独所有的，但根据《婚姻法》规定仍属于夫妻共同财产，属夫妻共有。

2.签约前，如何规避因共有权人带来的风险？

在签约人为共有权人时，签约时应尽量让其他共有权人到场。如果其他共有权人无法到场，应要求签约人出具《共有权人同意出租证明》和《授权委托书》。

3.遇到这种问题该咋办？ 

案例回放：张某与儿女共有一处房屋。两年前，张某被女儿接到外地安度晚年，家中的房屋便交给小儿子管理使用。去年12月，其小儿子未征得张某及姐妹的同意，将房屋租赁给他人，租赁期限为5年，并将预收的1万元租金据为己有。今年1月，得知儿子擅自出租房屋，张某便委托女儿回老家进行交涉，要求收回房屋。可其子以已与承租人签订房屋租赁协议不得违约为由，不同意中止协议。张某无奈将儿子告上法庭。

法院判决：法院认为，被告未经张某及其他共有权人同意将该房屋租赁给他人使用，侵犯了原告及其他共有权人对该房屋的共有权利，其与他人签订的租赁协议依法应确认无效，承租人应将房屋返还给原告及其他共有权人。

法律规定：据建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，共有房屋未取得共有权人同意的，房屋不得出租。

温馨提示：未经过共有权人同意而签约，作为租客，在返还房屋的同时，应当要求签约的人返还所交的押金和未使用的租金，严重时可以“违约”要求其赔偿自己违约金。如果对方不予返还，在租房时有委托中介的，应该中介让其帮忙协商解决。协商未果，可起诉到法院，让法院进行判决。

四、和外籍人签约有什么风险？

外籍人包括外国人和港澳台居民，一般房东为外国人或港澳台居民的情况较少，所以这里只讨论租客为外国人或港澳台居民的情况。和外国租客签约常常会发生在租赁期间签证到期，无法继续履行租赁合同的风险，因而在签约时应注意：

1.在签合同前，房东应查看其护照/港澳台通行证原件，查看证件时应特别注意签证到期时间，以防止在租赁期间因签证到期被遣返，造成违约。一方面，房东要二次出租海南房子，浪费时间。另一方面，若有拖欠租金的情况，房东也难以追回钱财，带来经济损失。

2.签完合同后，房东应带上房本和身份证，陪同租客去当地派出所备案，办理《临时住宿登记表》，以防租客为外国间谍。

3.若房东英语不好或租客为小语种国家，还应留下翻译人员电话，以备不时之需。

五、和法人主体签约有什么风险？（以公司名义签约） 

一般情况下，租客以公司名义签约时，如果证件齐全，不会出现太大问题。但是仍有以下三点需要注意：

1.“三证”检查。房东要检查公司“三证”，即营业执照、税务登记证和组织机构代码证，问清单位性质、办公人数等，并做好登记。

2.房屋改造。公司名义租的房大多数会作为商业用途，极有可能会对房屋进行改造，而一般情况下房屋租赁是不允许的，这一点需提前协商，在合同中明确约定。

3.明确责任人。因公司人多且杂，在租房时应提前明确责任人，并留下其联系方式，出现问题与责任人协商。如果所在区域为商住两用小区，房东还应提前告知责任人并达成约定，严禁因公司活动扰民。

以上就是不同签约人在签约过程中有可能产生的风险及规避办法。在租房过程中，若有以上情况出现，一定要严格按程序来，该有的材料准备齐了再签约，切忌口头约定和承诺，以免发生问题带来不必要的纠纷和损失。

来源：《民法通则》《房屋租赁管理条例》《合同法》

臻房租赁经理史强、于时成对此文亦有贡献

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